Premetto che mi occupo poco di commerciale.
Per commerciale in questo caso intendo un negozio.
La proprietà, tempo fa, mi chiede di mettere in locazione un locale uso negozio/ufficio al piano terra con cantina.
*** QUI MI E’ DOVEROSA UNA PREMESSA ***
Di cosa parliamo?
Quando devo valutare economicamente un immobile prendo in considerazione i metri quadri commerciali.
Non sto a spiegarvi il perchè, o meglio vi basti sapere che è una materia di esame chiamata estimo e che in Italia si usa in questa maniera.
Ma come si calcolano i metri quadri commerciali?
Diciamo che di base tengo contro di queste incidenze (non esaustive):
Superficie netta utile calpestabile 100%
Balconi 25%
Giardino di villa 10%
Giardino di appartamento 25%
Cantine e soffitte 20%
Terrazzo 35/40%
Ora.
Nel caso specifico mi sono trovata con all’incirca 70 mq di negozio calpestabile, di cui 40 circa per la parte ‘negozio’ vera e propria, 10 mq del vano scale, 10 mq di una saletta cieca ad uso servizio (dove mettere che so la stampante, la macchinetta caffè) e disimpegno e 10 mq di bagno.
Poi scendiamo e troviamo circa 60 mq di cantina/magazzino quindi senza finestre e sbocchi di alcun genere oltre ai circa 10 mq del vano scale.
Per un totale di 140 mq.
Cosa succede?
Mi chiama una persona e mi dice che ha contattato il proprietario il quale gli ha detto che effettivamente lui ha un negozio di circa 140 mq. Quindi lo vuole vedere.
Va bene, dico, per quale attività?
Per una società di servizi.
Benissimo. Quanti siete?
UNDICI
Come 11?
“Si, siamo in 11. Quindi mi servono circa 150 mq per mettere le scrivanie e gli armadi ecc”.
NON CI STATE!
Ma il proprietario mi ha detto che… sono 140 mq!
E allora gli spiego che… in 40 mq non ci stanno mica. Che giù in cantina NON può mettere 5 persone come aveva pensato (non credo che l’ASL sia contenta… ma io lo vedo anche come un problema di sicurezza). Che un solo bagno per 11 persone lo vedo insufficiente.
Non convinto, gli mando il link del negozio.
Mi richiama e mi dice che effettivamente il negozio è davvero piccolo per quello che ci deve fare (UNDICI scrivanie!) e giù assolutamente non va bene.
Perchè questa storiella?
Perchè bisogna fare assolutamente attenzione a cosa SERVONO i metri quadri.
In realtà quei 140 mq c’erano. Erano esistenti. Ma non erano tutti sfruttabili come avrebbe desiderato il Cliente.
Il proprietario però non aveva posto le domande (basilari) per profilare il probabile inquilino.
Domani ve ne racconto un’altra.
Alla prossima
Brenda
MONDOAFFITTO 