Affitto: ecco come evitare un grosso errore

 

MutuiCapita spesso che si diano per scontate e automatiche alcune situazioni che in realtà NON lo sono.

La storia è questa.

Vecchio proprietario vende casa a reddito ovvero vende con l’inquilino, per farla facile.

Il nuovo proprietario mi chiama 6 mesi dopo il rogito dicendomi che non sa risolvere la questione perchè il commercialista che lo avrebbe seguito ORA gli sta dicendo che NON è in cedolare.

E certo che non lo è.

Lui si era fatto tutti i suoi conti. Peccato ma senza l’oste.

Anche qui, ribadisco che farsi seguire da un BUON agente immobiliare PRIMA di fare delle operazioni SALVEREBBE un sacco di soldi. Una consulenza a pagamento salverebbe davvero tantissimi soldi che ora starebbere nelle tue tasche.

Ma tant’è.

Cosa avrebbe dovuto fare il nuovo proprietario?

Un po’ più di un mese prima (stando larghi con i tempi a causa delle Poste Italiane) dalla data del rogito il nuovo proprietario avrebbe dovuto semplicemente inviare all’inquilino una raccomandata in cui si dice che aderisce alla cedolare secca.

PENSA TE. Una cosa facilissima.

Invece cosa è successo?

  • L’avvocato che lo ha seguito NON glielo ha detto
  • Il commercialista che lo ha seguito NON glielo ha detto
  • Il Notaio che ha fatto l’atto NON glielo ha detto (ma anche se lo avesse detto sarebbe stato probabilmente fuori tempo)

Il nuovo proprietario ha dato per scontato che (parole sue) ‘il Notaio ci avrebbe pensato lui alla questione‘.

E alla mia domanda: ‘Ma lei ha consegnato i documenti dell’affitto al Notaio per istruire la pratica?‘ la risposta è stata NO.

E come avrebbe potuto farla il Notaio?

Quindi questo nuovo proprietario OGGI ha perso ALMENO sei mesi di CEDOLARE SECCA!!!

Ha perso ALMENO un 2% del suo reddito sull’affitto (differenza fra regime Irperf al 23% minimo e la cedolare secca al 21%).

Aggiungo anche che se durante questi 6 mesi (per fortuna a questo signore non è capitato, ma è capitato ad un altro mio Cliente) scade l’annualità è necessario pagare le imposte di registro. In teoria a metà con l’inquilino. Che non sarà certamente contento SE il vecchio proprietario aveva optato per la cedolare secca!

Ora vediamo in generale quali sono i passi da fare per evitare di fare lo stesso errore.

  • Mandare ALMENO 1 mese prima del rogito la raccomandata per la scelta della cedolare secca
  • Dopo il rogito, preparare RLI per il subentro dal vecchio proprietario al nuovo proprietario
  • Se hai meno di 10 immobili si può tranquillamente recarti all’Agenzia delle Entrate DOVE E’ STATO REGISTRATO IL CONTRATTO e registrare il subentro
  • Se hai più di 10 immobili devi fare la pratica obbligatoriamente in via telematica.

Ora invece quali strade deve intraprendere il nuovo proprietario?

Premessa che ORMAI in quei 6 mesi viene applicato COMUNQUE il regime ordinario, la mia risposta è:

  • inviare SUBITO, APPENA CI SI ACCORGE DI QUESTO ERRORE, la raccomandata per la scelta della cedolare secca.
  • Allo scadere dell’annualità verrà applicato il regime di cedolare secca.

Mi è stato chiesto se non sarebbe meglio, non appena ci si accorge di questo errore, CHIUDERE il contratto e aprirne uno nuovo.

La mia risposta è DIPENDE.

In ordine sparso ecco i  motivi.

Prima di tutto la scelta, in ogni contratto di locazione NON è UNILATERALE, quindi dal mio punto di vista ritengo doveroso parlarne con l’inquilino.

In secondo luogo, ogni volta che si chiude e si riapre un contratto di locazione mi è SEMPRE successo che: ‘ma si, tanto che ci siamo cambiamo questa clausola’. Anche qui è doveroso che l’inquilino sappia.

In terzo luogo, se un contratto oggi è al suo terzo anno e quindi tra 1 anno ‘scade’, se chiudo e ne faccio un altro lo ‘allungo’ di altri 4 anni. Ne sei cosciente? Perchè se lo hai comprato per investimento, ti va strabene, se lo hai comperato pensando di andarci ad abitare una volta scaduto il contratto, beh qualche problema ce l’hai.

In quarto luogo, serve una disdetta. Che tu come proprietario fai fatica a dare. Nel senso che in questa fase (prima dei 4 anni) hai davvero solo pochi motivi per dare il leva al tuo inquilino MA SOPRATTUTTO devi rispettare quanto hai dichiarato. Ovvero, mandi disdetta perchè vui andarci ad abitare MA POI ci devi andare ad abitare davvero.

Se invece riesc a convincere l’inquilino a dare disdetta fai attenzione: 1) la cosa potrebbe ritorcertisi contro e lui restare in casa senza contratto; 2) potrebbe lasciare davvero l’immobile e tu trovarti con la casa vuota.

Insomma, penso che hai capito che è stato un grave errore e che il nuovo proprietario oltre ai soldi può perdere anche delle opportunità.

Se anche tu vuoi evitare questo errore, segui i miei consigli o contattami

info@aliceimmobiliare.com

Brenda

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