MONDOAFFITTO

Nei post precedenti ti ho spiegato alcune cose inerenti ai contratti di locazione.

Oggi ti voglio parlare di una parte del contratto molto importante, anche se non fondamentale.

Ovvero gli oneri accessori.

Cosa sono gli oneri accessori?

Gli oneri accessori letteralmentente sono quelle spese appunto che sono accessorie alla locazione. Per meglio dirla quelle spese che sono a lato del canone.

Quali sono questi oneri?

La legge ci aiuta per una parte. Infatti l’art. 9 della legge 392/1978 cosi recita:

Art. 9 Oneri accessori
[1] Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
[2] Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
[3] Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
[4] Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 DPR n. 633/72.
[5] La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

Preme subito spiegare ‘salvo patto contrario’. Effettivamente la Legge lascia la facoltà di decidere chi dovrebbe pagarle.

In merito al punto [1] poco c’è da spiegare. Tutto quell’elenco di spese è a carico dell’inquilino.

Al punto [2] mi soffermo un po’ di più. Qui enuncia solo una parte delle spese che si affrontano.
I sindacati inquilini e proprietari sono riusciti con gli anni a creare una tabella di ripartizione degli oneri accessori.

Perchè? Perchè su alcune attività probabilmente c’era sempre da ridire. E quindi almeno di base la questione veniva chiarita. Non sono certa di quando è la prima versione. Ma di certo, da quando lavoro, ne ho incontrate 2. Una del 1999 che che è tuttavia stata superata da quella del 2014, aggiornata e rivista.

Concordata fra Confedilizia e Sunia/Sicet/Uniat e registrata il 30 aprile 2014 a Roma/ Agenzia Entrate, ufficio territoriale Roma 2 n. 8455/3, questa preziosa tabella ci aiuta a suddividere le spese fra proprietario e inquilino.

La potete scaricare qui: tabellaoneriaccessori_2014

Io personalmente la faccio sempre controfirmare dalle parti e ne lascio loro una copia, di modo da avere sempre sott’occhio quali spese sono di loro competenza.

Quelle spese di cui ci parla l’articolo soprammenzionato possono essere viste anche come spese condominiali quando l’immobile sia in un condominio o spese comuni quando sia in cortile, in residence o in piccola palazzina dove la legge non imponga la presenza di un amministratore.

Nel primo caso quindi, se fosse in condominio, passiamo al punto [3] ovvero c’è la possibilità di pagare entro 2 mesi e l’inquilino può richiedere i conteggi.

Il punto [4] ribadisce che queste spese non sono canone.

Ma perchè ce lo dice? Perchè nel contratto, nella quasi totalità dei casi, troviamo una clausola che ci dice che se non viene pagata anche solamente 1 rata del canone di affitto oppure se non vengono pagati gli oneri accessori per un importo pari a due mensilita’ del canone allora il contrattò potrà essere risolto ipso iure.

Si rileva quindi una certa importanza delle spese accessorie.

Non basta pertanto pagare il canone ma anche le spese a lato.

Io, come professionista, consiglio sempre di pagarle unitamente al canone di locazione in modo che non ci si possa dimenticare.

Ci sono altri oneri accessori?

Si, certamente. Purtroppo sia Legge sia la Tabella di ripartizione non possono essere complete. Le spese sono veramente tantissime e talvolta anche particolari.

E allora come si fa?

Prima di tutto la base della Legge è questa: la manutenzione ordinaria della casa spetta a chi la usa, quindi all’inquilino.

Dopodichè, se ho dei dubbi, vado a vedermi la tabella di ripartizione.

Se persistono o chiamo un tecnico oppure un professionista, ma sono veramente dei casi limite.

Se hai domande:

Alla prossima

Brenda